четыре способа безупречно оформить сделку

Экономика

[ad_1]

Сделки при участии банка считаются более надежными

Сделки при участии банка считаются более надежными

Фото: Олег ЗОЛОТО (архив)

Ипотечную квартиру продать несколько сложнее, чем ту, которая куплена на собственные деньги. Главная трудность — с жилищем ничего нельзя сделать без согласия банка, где брался ипотечный кредит и в залоге у которого теперь находится квартира. Но в этом, как говорят эксперты, могут быть и плюсы: сделки при участии банка считаются более надежными.

Специалисты называют несколько ходовых схем продажи жилья, по которому еще не выплачена ипотека. Какая из них предпочтительнее, зависит от конкретной ситуации.

Вариант 1. Найти деньги и досрочно погасить ипотеку

Этот путь выглядит самым простым. Закрыть кредит, снять ипотеку — а потом заключать сделку по продаже квартиры самым обычным образом, не спрашивая на это разрешения у банка.

— После погашения кредита банк либо самостоятельно снимет залог, либо передаст клиенту закладную для погашения записи в Росреестре. С момента погашения записи о залоге клиент беспрепятственно может продать квартиру, — поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Просто-то просто, но обычно возникает совсем непростой вопрос — а где взять деньги, особенно если остаток долга велик?

Возможный, хотя не слишком выгодный вариант — оформить потребительский кредит, за счет него погасить ипотеку, а получив деньги с покупателя – погасить потребительский кредит.

— У некоторых банков даже есть специальные программы для погашения основного долга для снятия обременения при продаже квартиры. Иногда сами агентства недвижимости предлагают для этих целей займы, — говорит гендиректор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова. — Но во всех этих случаях есть риск, что сделка сорвется и квартира не будет продана, а новый покупатель не придет.

И вы в итоге окажетесь с долгом, по которому предстоит расплачиваться на куда более неподъемных условиях, чем по ипотеке.

Читать  Китай учтет опыт России при отказе от американского госдолга

Вариант 2. Закрыть долг за счет средств покупателя

Механизм похожий: сначала гасится ипотека и снимается залог, а потом оформляется сделка. Но кредитором выступает тот человек, который хочет купить квартиру, — если у него «живые» деньги, и он сам не собирается брать ипотеку.

Этот вариант рискован прежде всего для покупателя. Он вносит немаленькую сумму до сделки, которая потом учитывается как аванс. И должен иметь гарантии, что если купля-продажа вдруг сорвется, получит свои денежки назад.

— Наиболее распространенный вариант выглядит так. Сначала будущую продажу квартиры продавец согласовывает с банком. Затем покупатель с продавцом заключают предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передает деньги продавцу для того, чтобы тот погасил ипотеку. В договоре обычно указывается, что денежные средства, внесенные покупателем, идут авансом в счет оплаты стоимости недвижимого имущества, — разъясняет юрист Европейской Юридической Службы Мария Замолоцких. — После чего ипотека погашается и снимается обременение с квартиры. Тогда уже покупатель и продавец смогут заключить основную сделку купли-продажи.

Но, как предупреждают эксперты, даже при такой схеме оформления покупатель рискует. Всегда есть вероятность, что продавец окажется не совсем честным человеком или вдруг «по дороге» у него что-то случится — и, закрыв ипотеку, с основным договором он «продинамит».

— Тогда покупателю возвращать деньги придется через суд, — предупреждает Мария Замолоцких. — Чтобы максимально себя обезопасить, нужно проследить, чтобы предварительный договор был составлен правильно, и в него включены все существенные условия (адрес и характеристики недвижимости, цена договора, порядок расчетов, срок, в который стороны выходят на основную сделку, ответственность продавца в случае уклонения от основной сделки).

Вариант 3. Покупатель берет ипотеку в том же банке

Закрывать ипотеку перед продажей квартиры вовсе не обязательно. Переоформить залог с продавца на покупателя тоже можно — естественно, с согласия и при участии банка.

Читать  Как не отдать деньги мошенникам от инфобизнеса

— Эта схема даже надежнее предыдущих, потому что в сделке участвует банк и сам ее проводит, контролируя все движения средств и юридическую чистоту, — утверждает Наталия Кузнецова.

Самый простой случай — когда покупателю одобряется ипотечный кредит в том же банке, в залоге у которого находится квартира продавца. Банк просто делает перерасчет и переводит ипотеку на покупателя.

— Минус для покупателя только в том, что в банке-залогодержателе могут оказаться не самые привлекательные из всех возможных условия кредитования, — предупреждает Вадим Бутин.

Вариант 4. Покупатель берет ипотеку в другом банке

— Сейчас все больше банков предлагают подобные услуги — когда они оформляют ипотеку на квартиру, находящуюся в обременении у другого банка, — утверждает Бутин.

Грубо говоря, договариваться между собой будут сами кредитные учреждения. Как и вариант 3, схема считается надежной и для продавца, и для покупателя.

— Получив деньги на ваш счет, банк удерживает сумму задолженности, и после регистрации договора купли-продажи продавец забирает разницу, — объясняет механизм Наталия Кузнецова.

Главное — чтобы банк продавца одобрил покупателя с «чужим» кредитом (но это не означает, что такая проблема обязательно возникнет). Еще один возможный «подводный камень» — сделка может затянуться из-за многочисленных согласований, поскольку, помимо продавца и покупателя, в ней участвуют два банка (но и это тоже не обязательно и зависит от конкретных банков).

КОГДА ЧАЩЕ ВСЕГО ВОЗНИКАЮТ СЛОЖНОСТИ

1) Военная ипотека

Кроме банка, тут появляется еще один залогодержатель — Росвоенипотека.

— Сначала возвращаются деньги Росвоенипотеке. Затем решается вопрос с банком, — объясняет порядок действий председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Лишняя инстанция, с которой надо разбираться, нередко отпугивает покупателей. И не зря — добавляется изрядное количество бюрократических моментов, и сделка может затянуться.

2) Материнский капитал

— Если продавец использовал материнский капитал при покупке жилья, он обязан после погашения кредита выделить там доли детям, — объясняет Вадим Бутин. — Затем надо получить согласие органов опеки на продажу. И только после этого квартиру можно свободно продавать.

Читать  Худшее время для покупки машины

— Органы опеки, как правило, требуют либо положить детям на счета стоимость их долей, либо приобрести жилье взамен продаваемого, в котором дети получат доли, не меньшие по размеру, чем в проданной квартире. Присутствие дополнительных проблем становится одним из препятствий для быстрой продажи ипотечной квартиры, покупатели с таким жильем стараются не связываться, — добавляет Ольга Сулим.

Как правило, в подобных «тяжелых» случаях продавцу не обойтись без скидки, которая сделает покупателя более терпеливым и сговорчивым.

[ad_2]

Источник

Оцените статью